Jak prodat bezpečně nemovitost?
Každýho kdo se rozhodne prodat svou nemovitost nebo koupit novou nemovitost, čeká celá řada transakcí, které jsou v mnoha případech velice komplikované a vyžadují nejen pečlivou přípravu, ale především zvýšenou pozornost při výběru způsobu vyplácení kupní částky a převodu vlastnictví k prodávané - kupované nemovitosti.
Úschova kupní ceny (prodejní ceny):
V každé realitní transakci převodu vlastnických práv či převodu členských práv a povinností u družstevních bytů, je důležité jak se bude vyplácet dohodnutá kupní cena. Základním principem je, aby žádná ze stran, tj. prodávající a kupující nebyla poškozena.
Možností deponování kupní ceny je několik. Důležité je, aby kupní cena byla v plné výši složena na "neutrální" půdě, to znamená na jistotním účtu spolehlivé a renomované realitní kanceláře, v advokátní či notářské úschově, případně na úschovním účtu v bance. V žádném případě nedoporučujeme, aby byla kupní cena vyplacena při podpisu kupní smlouvy před vlastním vkladem na katastr nemovitostí. Existuje zde několik potenciálních hrozeb. Kupní smlouva ve prospěch další třetí osoby může být podána před naší kupní smlouvou, katastr nemovitostí může pro chyby ve smlouvě zastavit řízení, případně se na listu vlastnictví objeví exekuce.
Na druhé straně, kupující by neměl podepsat smlouvu (nabývací titul pro kupujícího) dříve, než si ověří, že dohodnutá kupní cena je v plné výši složena na příslušném jistotním nebo úschovním účtu.
Zjednodušené vysvětlení principu zajištění bezpečnosti prodeje a koupě:
-
kupující neplatí kupní cenu prodávajícímu do rukou, ale na jistotní účet. V případě, že se transakce z jakéhokoliv důvodu neuskuteční, peníze jsou převedeny v dohodnutém termínu zpět na jeho účet
-
prodávající nepodepisuje kupní smlouvu dříve, dokud není složena celá kupní cena.
Prakticky pak probíhá každá transakce tímto postupem:
-
prodávající a kupující si odsouhlasí znění připravené kupní smlouvy
-
odsouhlasí a následně podepíší dohodu o úschově kupní ceny a kupující obnos deponuje v plné výši na příslušný účet
-
prodávající si ověří, například nahlédnutím do bankovního výpisu úschovy, že jsou jeho peníze opravdu fyzicky převedeny
-
poté se podepíše vlastní kupní smlouva včetně návrhu na vklad a listiny se vloží na příslušný katastrální úřad
Listinou pro převedení částky kupní ceny na prodávajícího je list vlastnictví s vyznačením nových vlastníků nemovitosti.
Postup při platbě kdy kupující čerpají bankovní úvěr:
(hypotéku nebo stavební spoření) částečně nebo v plné výši, na pořízení nemovitosti. V tomto případě se sepisuje nejdříve smlouva o smlouvě budoucí kupní, ze které banka čerpá potřebné údaje pro úvěrovou a zástavní smlouvu.. Pokud kupující platí část kupní ceny v hotovosti, deponuje tuto částku na jistostní nebo úschovní účet stejně tak, jak je to popsáno výše.
Banka po schválení úvěru kupujícímu, žadateli, vyhotoví zástavní smlouvu, která se po podpisu obou zúčastněných stran, tj, prodávajícího a kupujícího, vkládá na katastr jako první v pořadí. Až poté je vložena kupní smlouva. Je tomu tak proto, že ve stávajícím, reálném čase, je prodávající stále ještě majitelem nemovitosti a proto dává souhlas se zřízením zástavního práva na svou nemovitost. Dlužník je ale kupující a bude i budoucím majitelem nemovitosti, která je zastavěna ve prospěch banky v případně nesplácení úvěru.
Po vyznačení tzv. "plomby" na podané zástavní smlouvě, může kupující, pro banku dlužník, čerpat úvěr a zasílá prodávajícímu částku čerpanou z úvěru. Pokud je druhá část kupní ceny, deponována na jistotním, respektive úschovním účtu, vyplácena na základě předložení originálu listu vlastnictví s vyznačením kupujícího jako majitele.
Prioritou každé transakce je zásada, aby byla vyloučena i hypotetická možnost, že by prodávající nebo kupující byl poškozen. Prodávající musí dostat za svou nemovitost dohodnutou kupní cenu a kupující za své peníze prodávanou nemovitost.
